Η ελληνική στεγαστική κρίση

Οι στεγαστικές κρίσεις είναι χαρακτηριστικό του χρηματιστικοποιημένου καπιταλισμού. Μόλις την περασμένη εβδομάδα οι Ταϊμς της Νέας Υόρκης ανέφεραν ότι η πόλη αντιμετωπίζει τη χειρότερη στεγαστική κρίση των τελευταίων 50 ετών, με το ποσοστό των διαθέσιμων ενοικιαζομένων ακινήτων να πέφτει στο εξαιρετικά χαμηλό 1,4% το 2023. Αναπόφευκτα τα ενοίκια και οι τιμές των κατοικιών έχουν σκαρφαλώσει σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα. Στο Λονδίνο τα πράγματα είναι μάλλον χειρότερα και η κατάσταση δεν είναι πολύ καλύτερη στο Παρίσι.

Προφανώς υπάρχουν κοινά αίτια που αντανακλούν τη χρηματιστικοποίηση της στέγασης στις προηγμένες καπιταλιστικές χώρες. Συγκεκριμένα, τα σπίτια έχουν μετατραπεί σε χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία που προσελκύουν τράπεζες και άλλους χρηματοπιστωτικούς φορείς, οι οποίοι ενισχύουν τη στεγαστική κερδοσκοπία κυρίως μέσα στη μεσαία τάξη. Το κράτος, εν τω μεταξύ, αποχωρεί από την παροχή δημόσιας κατοικίας.

Αλλά η κατοικία δεν είναι ένα κανονικό εμπόρευμα. Πρώτον, η πλειονότητα των εργαζομένων αναζητά συνήθως μια στέγη πάνω από το κεφάλι της και όχι κέρδη. Δεύτερον, η αγορά κατοικία αφορά κυρίως το υπάρχον απόθεμα και όχι τη ροή νεόδμητων κατοικιών. Κατά συνέπεια, η αγορά κατοικίας είναι ιδιαίτερα ευαίσθητη στους κανονισμούς, τους νόμους και τις παραδοσιακές πρακτικές κάθε χώρας. Με την ίδια λογική, η χρηµατιστικοποίηση της στέγασης διαφέρει πολύ από χώρα σε χώρα.

Η Ελλάδα αποτελεί ένα πρωτοφανές πρόσφατο παράδειγμα στεγαστικής κρίσης. Τα στοιχεία είναι συγκλονιστικά. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, κατά τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2023 οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (κάτω των 5 ετών) στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 13% σε σχέση με το 2022. Οι τιμές των παλαιότερων διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) αυξήθηκαν κατά 16%. Τα ποσοστά ήταν ακόμη υψηλότερα στη Θεσσαλονίκη: 16% για τα νέα και 17% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Οι αυξήσεις αυτές ήρθαν να προστεθούν στη σημαντική άνοδο κάθε χρόνο από το 2018. 

Ο κοινωνικός αντίκτυπος είναι τεράστιος και καταστροφικός. Η Ελλάδα έχει σήμερα τη χειρότερη οικονομική προσβασιμότητα σε κατοικίες στην ΕΕ: Το 32,4% του ελληνικού αστικού πληθυσμού ζει σε κατοικίες που κοστίζουν περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Και μόνο οι αριθμοί αυτοί συνιστούν απόδειξη της εκτεταμένης (και συχνά σιωπηλής) φτώχειας στη χώρα. 

Οι Έλληνες εργαζόμενοι συνθλίβονται μεταξύ των εξαιρετικά υψηλών τιμών των κατοικιών, από τη μια, και του δεύτερου χαμηλότερου ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος στην ΕΕ (λίγο πάνω από τη Σλοβακία), από την άλλη. Το ποσοστό των νοικοκυριών που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις στις πληρωμές στεγαστικών δανείων, ενοικίων και λογαριασμών κοινής ωφέλειας είναι το υψηλότερο στην ΕΕ, δηλαδή 36,4%. Οι επιπτώσεις είναι δραματικές για τους νέους, οι οποίοι δεν είναι σε θέση να αποκτήσουν σπίτι, πόσο μάλλον να δημιουργήσουν οικογένεια.

Η χρηματιστικοποίηση της στέγασης έφτασε στην Ελλάδα, όπως και η αναπόφευκτη κρίση. Αλλά εδώ σταματούν οι ομοιότητες με τις χώρες του πυρήνα της ΕΕ. Η ελληνική χρηματιστικοποίηση είναι υποτελής, επειδή η κύρια κινητήρια δύναμή της είναι κεφάλαια που προέρχονται από το εξωτερικό.

Η τυπική πορεία μιας στεγαστικής φούσκας είναι να μπαίνει επιθετικά στη αγορά ακινήτων το εγχώριο τραπεζικό σύστημα και να προκαλεί την άνοδο των τιμών παρέχοντας φθηνή πίστωση. Αυτό δεν συμβαίνει στην Ελλάδα. Το ενυπόθηκο χρέος μειώνεται σταθερά από το 2010 και η ροή νέων στεγαστικών δανείων είναι ουσιαστικά στάσιμη από το 2015. Οι τάσεις αυτές συμβαδίζουν απολύτως με τα υψηλά επιτόκια από το δεύτερο εξάμηνο του 2021, προφανώς για να χτυπηθεί ο πληθωρισμός. Η σημερινή ελληνική φούσκα ακινήτων δεν προκαλείται από το εγχώριο τραπεζικό σύστημα.

Ο κύριος ένοχος δεν είναι δύσκολο να βρεθεί: Είναι οι άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ). Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, το 2022, οι συνολικές ΑΞΕ ανήλθαν σε 7,9 δισ. ευρώ, ποσό ρεκόρ. Από αυτές, τα 2,5 δισ. κατευθύνθηκαν σε χρηματοπιστωτικές δραστηριότητες και ασφάλειες και τα 0,8 δισ. σε ακίνητα. Οι δύο αυτές ροές αποτέλεσαν την κύρια πηγή κεφαλαίων για τη φούσκα των ακινήτων. Συγκρίνετε αυτά τα ποσά με το χαμηλό 1,5 δισ. που πιθανώς πήγε στη μεταποίηση (το πόσο πραγματικά πήγε είναι συζητήσιμο). Ο θόρυβος που συνεχώς κάνει η κυβέρνηση Μητσοτάκη σχετικά με τις επιτυχίες της στις ΑΞΕ είναι ντροπή.

Η πραγματικότητα είναι ότι η άνοδος των ΑΞΕ για τη στέγαση ξεκίνησε γύρω στο 2017 και η κύρια αιτία της ήταν η κυνική και διεφθαρμένη πρακτική της Χρυσής Βίζας. Μέχρι το 2023 η Ελλάδα είχε δεχθεί 31000 αιτήσεις και από αυτές περισσότερες από 21000 είχαν κατατεθεί μετά το 2021. Τα δύο τρίτα των αγοραστών ήταν Κινέζοι, ενώ υπήρχαν σημαντικά ποσοστά Τούρκων, Λιβανέζων, πολιτών του Ηνωμένου Βασιλείου κ.ά. Αγόρασαν σε μεγάλο βαθμό το υπάρχον απόθεμα κατοικιών, καθώς ο κατασκευαστικός τομέας μετά βίας προσπαθεί να ανακάμψει από την καταστροφή της προηγούμενης δεκαετίας.

Η εισροή των ΑΞΕ συνοδεύτηκε από την εκτίναξη του Airbnb στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και αλλού. Ο μετασχηματισμός που έχει προκληθεί στον τουρισμό είναι ιδιαίτερα εμφανής στα αστικά κέντρα, όπως και ο αντίκτυπος στην αγορά κατοικίας. Στο πλαίσιο αυτό, υπήρξαν και εγχώριοι παράγοντες που έχουν παίξει σημαντικό ρόλο στη φούσκα των κατοικιών. Μεγάλα τμήματα της μεσαίας τάξης ενεπλάκησαν, καθώς η διαδικασία απαιτεί ελάχιστη προσωπική επένδυση και μπορεί να αποφέρει σημαντικές αποδόσεις για να συμπληρώσει το χαμηλό εισόδημα.

Η υποτελής χρηματιστικοποίηση της κατοικίας στην Ελλάδα δίνει μια πραγματική εικόνα της οικονομίας που έχει δημιουργηθεί στη χώρα μετά τα πακέτα διάσωσης της προηγούμενης δεκαετίας. Χαρακτηρίζεται από αδύναμες επενδύσεις και χαμηλή παραγωγή, βασίζεται σε χαμηλούς μισθούς και χαμηλό διαθέσιμο εισόδημα, ευνοεί την άκρατη κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων και των χρηματοπιστωτικών στοιχείων, ιδίως μέσω του αυξανόμενου τουρισμού. 

Η οικονομία της οποίας προΐσταται ο Μητσοτάκης έχει ήδη φέρει μια κρίση στέγασης χωρίς προηγούμενο, ιδίως για τους νέους. Στο μέλλον θα φέρει και ευρύτερη κρίση χωρίς προηγούμενο, γιατί αναπόφευκτα θα καταρρεύσει. 

Δεν υπάρχει κανένα μυστήριο σχετικά με τα μέτρα που πρέπει να ληφθούν για να αντιμετωπιστεί η ελληνική στεγαστική κρίση. Πρώτα απ' όλα, πρέπει να σταματήσουν οι τεράστιες κερδοσκοπικές εισροές ΑΞΕ. Η αύξηση του ορίου της Χρυσής Βίζας στα 500000 ευρώ, την οποία έκανε ο Μητσοτάκης, δεν θα πετύχει πολλά. Η Χρυσή Βίζα φέρνει μόνο προβλήματα στην ελληνική κοινωνία και πρέπει να καταργηθεί εντελώς. Στη συνέχεια θα πρέπει να ληφθούν αυστηρά διοικητικά μέτρα για τη ρύθμιση τόσο του κόστους στέγασης όσο και του τομέα του Airbnb. Πάνω απ' όλα, η χώρα χρειάζεται επειγόντως εκτεταμένο πρόγραμμα κατασκευής αξιοπρεπών δημόσιων κατοικιών, ειδικά για τους νέους. 

Αυτά που απαιτούνται είναι ξεκάθαρα. Αυτό που λείπει είναι η συνεκτική δημόσια φωνή που θα τα διεκδικήσει. Τίποτε δεν θα γίνει αν δεν υπάρξει αυτενέργεια και δράση από αυτούς που σηκώνουν το μεγάλο βάρος της κρίσης.

The Greek housing crisis

Ηousing crises are a characteristic feature of contemporary financialised capitalism. Only last week the New York Times reported that the city faces its worst housing crunch in 50 years as the proportion of empty rental properties fell to the tiny figure of 1.4% in 2023. Rents and house prices are climbing to extraordinary levels. London is probably worse than New York, and things are not much better in Paris. 

There are common factors at play reflecting the financialisation of housing in advanced capitalist countries. Houses have become financial assets that attract banks and other financial operators, which then boost speculation in housing among the middle class. The state, meanwhile, retreats from the provision of public housing. 

But housing is not a regular commodity. First, the majority of working people typically seek a roof over their heads and not profits. Second, the bulk of the housing market comprises the existing stock rather than the flow of newly built houses. Consequently, the housing market is highly susceptible to the regulations, laws, and traditional practices of each country. By the same token, housing financialisation is very different from country to country.

Greece presents an egregious recent instance of housing crisis. The figures are staggering. According to the Bank of Greece, during the first three quarters of 2023 the prices of new flats (less than 5 years) in Athens rose by 13% compared to 2022. The prices of older flats (more than 5 years) rose by 16%. The figures were even higher in Thessaloniki: 16% for new and 17% for older flats. These rises came on top of substantial increases every year since 2018. 

The impact has been tremendous and devastating. Greece currently has the worst housing affordability in the EU: 32.4% of the Greek urban population lives in housing that costs more than 40% of disposable income. These numbers are evidence of widespread (and often silent) poverty. 

Working people are crushed between extraordinarily rapid housing prices and the second lowest gross disposable income in the EU, just above Slovakia. The proportion living in households that have arrears in mortgage payments, rents, and utility bills is the highest in the EU, at 36.4%. The impact is particularly severe on the young, who are unable to set up home, much less to start a family. 

Financialisation of housing has arrived in Greece, and so has the inevitable crisis. But that is where the similarities with core EU countries stop. Greek financialisation is subordinate because its main driving force is capital coming from abroad.

The typical course of housing bubbles is for the domestic banking system to move aggressively into the market and cause it to expand by providing cheap credit. This is not the case in Greece. Mortgage debt has been steadily declining since 2010, and the flow of new housing loans has been effectively stagnant since 2015. These trends are entirely in line with high interest rates since the second half of 2021, presumably to beat inflation. The current Greek housing bubble is not caused by the domestic banking system.

The main culprit is not difficult to find: Foreign Direct Investment (FDI). According to the Bank of Greece, in 2022, total FDI stood at 7.9bn, a record. Of this, 2.5bn went to Finance and Insurance and 0.8bn to Real Estate. Together they provided the main sources of capital for the housing bubble. Compare these sums to the measly 1.5bn that presumably went to manufacturing (how much actually did so is debatable). The crowing of the Mitsotakis government regarding its successes on FDI is both embarrassing and obscene.

In truth, the rise of FDI for housing began around 2017 and its main cause was the cynical and corrupt Golden Visa. By 2023 Greece had received 31000 applications, and more than 21000 of these had arrived after 2021. Two thirds of the buyers were Chinese and there were significant proportions of Turks, Lebanese, UK citizens, and others. They bought largely the existing stock of housing as the construction sector barely recovered from the destruction of the previous decade. 

The influx of FDI went together with the extraordinary increase in Airbnb rentals across Athens, Thessaloniki, and elsewhere. The transformation wrought to tourism was particularly prominent in the urban centres, and so has the impact on the housing market. In this connection domestic forces have also been important for the housing bubble. Large sections of the middle class joined since the process requires minimal personal investment and could potentially bring significant returns to supplement low income.

Subordinate housing financialisation in Greece offers a true picture of the economy created in the country by the bailouts of the 2010s. It is marked by weak investment and production, relies on low wages and disposable income, and fosters plenty of speculation in real estate and finance on the back of growing tourism. The economy over which Mitsotakis presides has already resulted in a housing crisis without precedent, especially for the young. It will also result in a broader crisis without precedent in the future when it inevitably collapses. 

There is no mystery about the measures to confront the Greek housing crisis. First and foremost, the huge speculative inflows of FDI must stop. Raising the limit of the Golden Visa to 500000 euro, as Mitsotakis has done, will not achieve much. The Golden Visa offers nothing but trouble to Greek society and needs to be scrapped altogether. Strict administrative measures would then be required to regulate both housing costs and the Airbnb sector. Above all, the country urgently needs a major programme of decent public housing construction, especially for the young. 

What is needed is clear. What is absent is a coherent public voice to demand it. Nothing is going to change until those who are bearing the burden of the crisis take some action.